เขียนรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินให้ถูกต้อง ได้แก่ หมายเลขโฉนด เลขหน้าสำรวจ เลขที่ดิน หมายเลขระวางแผนที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด ที่ที่ดินตั้งอยู่ รวมทั้งรายละเอียดเกี่ยวกับตัวผู้มอบอำนาจ ได้แก่ ชื่อตัว ชื่อสกุล อายุ ชื่อบิดามารดา เลขที่บัตรประชาชน ถ้ามีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนก็ต้องนำหลักฐานต่อเจ้าพนักงานที่ดินด้วย
ข้อความต้องชัดเจนว่ามอบอำนาจให้ทำอะไร หากประสงค์จะให้ผู้รับมอบอำนาจทำหน้าที่แทนคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายหรือให้ผู้รับมอบอำนาจสามารถกระทำในนามของผู้รับมอบอำนาจเองได้ด้วยก็จะต้องระบุให้ชัดเจนในหนังสือมอบอำนาจ
ข้อความต้องชัดเจนว่ามอบอำนาจให้ทำอะไร หากประสงค์จะให้ผู้รับมอบอำนาจทำหน้าที่แทนคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายหรือให้ผู้รับมอบอำนาจสามารถกระทำในนามของผู้รับมอบอำนาจเองได้ด้วยก็จะต้องระบุให้ชัดเจนในหนังสือมอบอำนาจ
หนังสือมอบอำนาจที่ทำไว้เป็นเวลานานหลายปีแล้ว เจ้าพนังานที่ดินมักจะปฏิเสธไม่ดำเนินการให้เพราะไม่แน่ใจว่าผู้มอบอำนาจตายไปแล้ว หรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือไม่ เพราะ ป.พ.พ.บัญญัติให้หนังสือมอบอำนาจสิ้นผลบังคับเมื่อผู้มอบอำนาจตาย หรือไร้ความสามารถ ซึ่งหากผู้มอบอำนาจยังมีชีวิตอยู่ เจ้าพนักงานที่ดินก็อาจจะให้ทำหนังสือมอบอำนาจมาใหม่
กรมทีดิน ได้ออกระเบียบว่าด้วยมาตรการป้องกันการทุจริตและคุ้มครองสิทธิของประชาชน ในการมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2554 คือ ให้มีการถ่ายรูปผู้รับมอบอำนาจเก็บไว้ หากมีการทุจริตเกี่ยวกับการมอบอำนาจเกิดขึ้น ก็สามารถที่จะใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีได้
โจทก์เพียงต้องการจำนองที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจึงลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ โดยยังไม่ได้กรอกข้อความให้ อ.นำไปจำนอง จำเลยที่ 1 ไปกรอกข้อความเป็นขายแล้วดำเนินการจดทะเบียนเป็นว่า โจทก์ขายแก่จำเลยที่ 1 โดยที่โจทก์
และ อ.ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนซื้อขาย ไม่รู้เห็นยินยอมให้ขายและไม่ได้รับเงินค่าขายแต่อย่างใด หนังสือมอบอำนาจดังกล่าวจึงเป็นเอกสารปลอม ต้องถือว่านิติกรรมการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 มิได้เกิดขึ้น จำเลยที่ 1 ต้องคืนที่ดินพิพาท
และบ้านพิพาทแก่โจทก์และศาลต้องพิพากษาเพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมนี้เสีย จริงอยู่แม้การที่โจทก์ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่ได้กรอกข้อความเป็นความประมาทเลินเล่อของโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 รู้เห็นเกี่ยวกับการปลอมหนังสือมอบอำนาจดังกล่าว
และเป็นผู้ใช้หนังสือมอบอำนาจปลอมดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงไม่ใช่ผู้รับโอนโดยสุจริต ส่วนจำเลยที่ 2 มีเจตนาซื้อขายทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งการซื้อขาย คือ ที่ดินและบ้านที่ ธ. กับ ก. และจำเลยที่ 1 เข้าทำนิติกรรมซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทเนื่องจากถูก ธ. กับ ก.
และจำเลยที่ 1 หลอกลวงจึงเป็นไปโดยสำคัญผิดในทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมอันเป็นความสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 156 จำเลยที่ 2 ต้องคืนที่ดินพิพาทและบ้านพิพาทแก่โจทก์และศาลต้องพิพากษาเพิกถอน
การจดทะเบียนนิติกรรมนี้เสียเช่นกัน ในกรณีเช่นนี้ไม่ว่าจำเลยที่ 2 สุจริตหรือไม่ จำเลยที่ 2 ก็ไม่มีทางได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาและบ้านพิพาท ส่วนข้อที่จำเลยที่ 2 อ้างว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียค่าตอบแทนอันอาจได้รับความเสียหายเพียงใดหรือไม่ก็เป็นเรื่องที่จะไปว่ากล่าวเอาจาก
ธ. ก. และจำเลยที่ 1 ไม่เป็นเหตุผลให้จำเลยที่ 2 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและบ้านพิพาท
ข้อควรระวัง ในการทำหนังสือมอบอำนาจให้ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
1. เขียนรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินให้ถูกต้อง ได้แก่ หมายเลขโฉนด เลขหน้าสำรวจ เลขที่ดิน หมายเลขระวางแผนที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด ที่ที่ดินตั้งอยู่ รวมทั้งรายละเอียดเกี่ยวกับตัวผู้มอบอำนาจ ได้แก่ ชื่อตัว ชื่อสกุล อายุ ชื่อบิดามารดา เลขที่บัตรประชาชน
ถ้ามีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนก็ต้องนำหลักฐานต่อเจ้าพนักงานที่ดินด้วย
2. ข้อความต้องชัดเจนว่ามอบอำนาจให้ทำอะไร หากประสงค์จะให้ผู้รับมอบอำนาจทำหน้าที่แทนคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายหรือให้ผู้รับมอบอำนาจสามารถกระทำในนามของผู้รับมอบอำนาจเองได้ด้วยก็จะต้องระบุให้ชัดเจนในหนังสือมอบอำนาจ
3. ถ้าลายมือชื่อ หรือลายพิมพ์นิ้วมือของผู้มอบอำนาจไม่เหมือน หรือคล้ายกับลายพิมพ์นิ้วมือ หรือลายมือชื่อเดิมในหลักฐานต่างๆที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน เนื่องจากระยะเวลาได้ล่วงเลยมานานลายพิมพ์นิ้วมือ หรือลายมือชื่อ จึงอาจมีการเปลี่ยนแปลง (เปรียบเทียบกับ
ของเดิมแล้วไม่เหมือน)เจ้าพนักงานที่ดินก็จะปฏิเสธไม่ดำเนินการให้ในกรณีเช่นนี้ ผู้มอบอำนาจจำเป็นที่จะต้องดำเนินการด้วยตนเอง
4. หนังสือมอบอำนาจที่ทำไว้เป็นเวลานานหลายปีแล้ว เจ้าพนังานที่ดินมักจะปฏิเสธไม่ดำเนินการให้เพราะไม่แน่ใจว่าผู้มอบอำนาจตายไปแล้ว หรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือไม่ เพราะ ป.พ.พ.บัญญัติให้หนังสือมอบอำนาจสิ้นผลบังคับเมื่อผู้มอบอำนาจตาย
หรือไร้ความสามารถ ซึ่งหากผู้มอบอำนาจยังมีชีวิตอยู่ เจ้าพนักงานที่ดินก็อาจจะให้ทำหนังสือมอบอำนาจมาใหม่
5.กรมทีดิน ได้ออกระเบียบว่าด้วยมาตรการป้องกันการทุจริตและคุ้มครองสิทธิของประชาชน ในการมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2554 คือ ให้มีการถ่ายรูปผู้รับมอบอำนาจเก็บไว้ หากมีการทุจริตเกี่ยวกับการมอบอำนาจเกิดขึ้น
ก็สามารถที่จะใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10258/2558
โจทก์เพียงต้องการจำนองที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจึงลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ โดยยังไม่ได้กรอกข้อความให้ อ.นำไปจำนอง จำเลยที่ 1 ไปกรอกข้อความเป็นขายแล้วดำเนินการจดทะเบียนเป็นว่า โจทก์ขายแก่จำเลยที่ 1 โดยที่โจทก์
และ อ.ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนซื้อขาย ไม่รู้เห็นยินยอมให้ขายและไม่ได้รับเงินค่าขายแต่อย่างใด หนังสือมอบอำนาจดังกล่าวจึงเป็นเอกสารปลอม ต้องถือว่านิติกรรมการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 มิได้เกิดขึ้น จำเลยที่ 1 ต้องคืนที่ดินพิพาท
และบ้านพิพาทแก่โจทก์และศาลต้องพิพากษาเพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมนี้เสีย จริงอยู่แม้การที่โจทก์ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่ได้กรอกข้อความเป็นความประมาทเลินเล่อของโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 รู้เห็นเกี่ยวกับการปลอมหนังสือมอบอำนาจดังกล่าว
และเป็นผู้ใช้หนังสือมอบอำนาจปลอมดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงไม่ใช่ผู้รับโอนโดยสุจริต ส่วนจำเลยที่ 2 มีเจตนาซื้อขายทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งการซื้อขาย คือ ที่ดินและบ้านที่ ธ. กับ ก. และจำเลยที่ 1 เข้าทำนิติกรรมซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทเนื่องจากถูก ธ. กับ ก.
และจำเลยที่ 1 หลอกลวงจึงเป็นไปโดยสำคัญผิดในทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมอันเป็นความสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 156 จำเลยที่ 2 ต้องคืนที่ดินพิพาทและบ้านพิพาทแก่โจทก์และศาลต้องพิพากษาเพิกถอน
การจดทะเบียนนิติกรรมนี้เสียเช่นกัน ในกรณีเช่นนี้ไม่ว่าจำเลยที่ 2 สุจริตหรือไม่ จำเลยที่ 2 ก็ไม่มีทางได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาและบ้านพิพาท ส่วนข้อที่จำเลยที่ 2 อ้างว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียค่าตอบแทนอันอาจได้รับความเสียหายเพียงใดหรือไม่ก็เป็นเรื่องที่จะไปว่ากล่าวเอาจาก
ธ. ก. และจำเลยที่ 1 ไม่เป็นเหตุผลให้จำเลยที่ 2 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและบ้านพิพาท